□南昌日报 记者 骆慧军

    随着楼市调控政策的加码，近几个月来，已经有开发商“扛不住”选择降价促销，与开发商的降价促销相伴而生的，是老业主大闹售楼处，要求开发商退房或是补差价。年前，在南昌某楼盘为了回笼资金宣布推出房屋7折优惠促销后，出现了上百名老业主“冲击”售楼处要求退房的一幕，据悉这是南昌一些楼盘打折降价促销以来，媒体报道过的首例集体退房事件。“今年以来，在高新、朝阳洲等楼盘相对集中的区域，因为开发商降价促销而引发老业主要求退房的消息不再新鲜”，一位媒体人士说。不仅南昌，北京、上海、杭州等地近期一些新房源实行较大幅度降价销售后，均引起了部分老业主的不满，老业主要求给予补偿甚至“退房”。各地由于价格因素引发的退房案例也有增多趋势，但对于房屋降价退房一事，各方的评价却褒贬不一。

    南昌某房产开发公司的一位销售总监表示，对企业来说，降价属于企业自主经营行为，只要降幅不超过成本，不形成恶意不正当竞争便是正当行为，对业主来说，应对市场行情有自己的判断，除非合同有约定，否则没有权力要求开发商停止降价，或者享受同样降价待遇、退房等。

    而作为“退房维权”队伍一员中的黄先生，其观点则代表许多要求退房的老业主的观点：房子也是正常商品，买房花的是老百姓一生的积蓄，为何不能退房、退款？

    黄先生的观点同时也得到了一些法律人士的支持，他们表示现在人们购买大多数商品，都有诸如“7天无条件退货”、一定时间内包退包换，免费维修等，而商品房作为大宗商品，却没有类似的消费者权益保障。应该说，目前房地产行业在消费者权益保护方面，缺少过渡性、缓冲性的行业规范和法律法规，使得行业管理过于刚性，也因此在市场发生较大变化时产生刚性对立和矛盾。

    因降价退房或难获法律支持

    近日，最高人民法院下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》，其中涉及到房地产的这部分内容强调：各级人民法院要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。要注意通过民事审判引导当事人树立正确的市场风险意识，维护诚信的市场交易秩序。

    江西秦风律师事务所熊律师说，所谓情事变更，是指在合同有效期间，非因当事人双方的原因，突然间发生的情况转变，这是在合同签订时无法预料的，如维持合同发生当时的效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。这条《通知》的出台，表现出最高人民法院对于因市场风险提出的退房、终止按揭等是否属于“情事变更”的理解，是倾向于否定的，这意味着以后购房者难以因房价下跌而主张退房。

    开发商自愿补偿差价符合情理

    商品房降价是房地产市场大环境所致，一般很难从法律上追究开发商的责任，从法律上说，开发商这样做是没有问题的，因为降价或涨价是市场行为，除非涉嫌坑蒙拐骗。对于业主而言，需要有市场风险意识。

    但是，商品房降价客观上导致前期高价买房的业主遭受房产价值缩水的损失，开发商自愿向业主补偿差价、送装修、送车位、免物管费，以及追加投资完善公共配套设施、设备、环境，提升项目整体价值的承诺和行为符合情理，化对立为和谐，对于维护开发商多年经营的企业声誉、品牌价值，推动后期的在售楼盘的销售业绩、加快资金回笼同样不无好处。如朝阳洲部分楼盘今年以来，在对新房源进行打折促销的同时，也给予了老业主补齐差价或赠送物业费等补偿方式，就得到了老业主的理解，也获得了一些新客户的认同。

    “总之，无论是开发商还是广大业主，在这场“新维权风潮”中，都应首先严格依照法律、法规的规定，本着诚信、公平的原则看待问题、解决问题，营造一种法制社会、法律至上的社会风气；其次，在法律没有明确规定、法律不能完全解决问题时，开发商应本着同情弱者、理解弱者、珍惜自我声誉的原则化解矛盾、解决问题；最后，弱势群体应当用足法律、法规、规章等一切有约束力的制度规范，理智、积极地寻求法律途径维护自己的应有权益。”市房地产业协会的一位负责人说。

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    七种情形购房者可依法退房

    购房者如果遇到以下七种情形，购房人有权依法要求退房，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。

    一是开发商擅自变更规划。在商品房预售之后，开发商未经规划部门批准，变更规划设计，影响房屋结构的，购房者有权退房并由开发商承担违约责任。

    二是开发商隐瞒房屋抵押状况。这是指商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房者又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得该房屋，购房者也有权解除合同。

    三是开发商无证售房。开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证明；买受人可要求返还已付购房款及利息。

    四是商品房发生质量问题。开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。

    五是商品房面积误差过大。当商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。

    六是开发商延期交房。若开发商未能按照合同约定期限交付时，应按照合同约定处理，如未约定，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。

    七是开发商延迟办理房产证。办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人（开发商）的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，买受人（购房者）有权请求解除合同和赔偿损失。