住建部7月底下发文件，给出二、三线城市住房限购五大标准，要求各地在8月20日之前上报所辖各城市上半年房地产市场调控情况，某城某地是否限购也将在这份报告内体现。扩大限购范围的风声日紧，而今年一直紧缩的限贷政策，则在深刻影响着楼市——新房及其二手房市场，在限贷的深刻影响下，正在出现一种新格局。

　　新房成交一次性付款高达60%

　　近日，艾溪湖边上的某楼盘打出认筹最高可享7.28万元的惊爆优惠。记者进入售楼部咨询了解到，该楼盘目前推出购房折扣优惠，按揭购房可享受9.6折优惠，一次性付款购房，则可享受9.4折优惠，小区目前最贵的一套花园洋房，一次性付款9.4折优惠后，优惠幅度高达7.28万元。

　　天奥经纬府邸则更为明显，根据首付款的比例，给出梯度折扣，全款购房9.5折，按揭首付50%以上9.7折，30%首付9.8折优惠。名门世家、恒大绿洲、丰和新城等，全款购房与按揭的优惠幅度，均有好几个点的差别。

　　年内多次上调存款准备金率后，目前5年期以上银行贷款的基准利率达到7.05%。银根紧缩之下，从年初开始，银行放贷的速度持续放缓。短则2、3个月，长则半年不等，银行都不一定能放出按揭款。“抢占更多的一次性付款的客户”，似乎成了众多开发商的一张王牌。

　　南昌中兴发展有限公司营销策划主管郭邦敏指出，银根紧缩之下，一方面，开发商本身从银行获得的贷款减缩，与此同时，购房者按揭款未能及时发放，进一步影响了开发商的回款速度。为有效加快资金回笼，开发商势必鼓励购房者全款购房。而不断调高的利率也让不少购房者确实感觉到还款压力，只要能力允许，他们意愿选择一次性付款。为此，今年以来，各楼盘一次性付款的比例大幅度增加，高新开发区有的楼盘，一次性付款的客户比例甚至高达60%。

　　随着传统“金九银十”的即将来临，开发商都有意趁机抢占市场份额，为了尽可能赶在年底前回笼资金，郭邦敏认为，更多的开发商或许会进一步加大一次性付款的优惠幅度。

　　二手房交易中小户型唱主角

　　“限购政策出台，不少购房者原本计划一次性到位购买大户型的，但目前贷款太难申请了，且利率较高，大部分客户最终选择总额较低的中小户型”，江西省满堂红置业有限公司副总经理郭晖如是说。

　　据市场统计资料显示，7月份，南昌二手住房市场共成交1798套，其中一室一厅房源542套，二室一厅496套，三房以上房源仅成交43套，两房两厅以下房源成交占比近70%。

　　郭晖告诉记者，自去年塘子河拆迁以来，南昌拆迁补偿价格大幅上升，加之修建地铁等利好影响，二手房价格随之上涨。今年3月南昌楼市限购令出台，不少房东考虑到置换房屋难度加大，惜售情绪明显，银行利率连续加高，房东的房屋成本随之增加，“今年以来，房东一旦开出价格就非常难谈下来了。”

　　“购房者的购房成本着实增加了”，郭晖说，利率增加除外，银行各种手续费也随之增加。据了解，目前针对二手房贷款，各银行都会收取1%左右的理财费，以购买二手房贷款50万元为例，银行要先一次性收取理财费5000元。

　　“贷款周期加长，还款压力加大，考虑到现实情况，对比去年大户型热销的场景，今年很多刚性需求最终只能先选择总额较低的过渡小户型。”有数据显示，今年1至7月，南昌二手住房共成交约1.2万套，其中一室一厅房源成交最多，达到4000余套，两房两厅以下中小户型，成交占比高达75%。

　　本报记者熊凤玲实习生匡野