裸泳者即将暴露。

近两年来信托公司疯狂发行房地产信托，与房地产公司成为同一条绳子上的蚂蚱。截至年中，房地产信托的存量规模已经超过6000亿元，下半年开始进入密集兑付期。

华融天津星耀信托计划告急

“天津星耀或将破产，其发行的华融信托产品如何兑付”成为首个房地产商破产的传闻。虽然天津星耀负责人立马出面澄清传言，不过，该信托计划首批到期资金将于明年上半年兑付，规模超过9亿元，但是星耀今年一、二季度的销售回款仅1亿元。

2007年10月19日，天津星耀以62.9亿元的总价拍下天津津南区八里台镇天嘉湖地块，该地块成为当年当地的成交总价和成交面积双料地王。之后，天津星耀相继引入中信信托、华能贵诚信托、华融国际信托进行融资。

“前两家信托公司已经相继退出，目前接力棒交到了华融手上，按照该地块目前的回款速度，华融的情况真是不容乐观。”上海一家信托公司产品设计人士告诉第一财经（微博)日报《财商》记者。

记者获得的资料显示，中信信托最早介入该项目。2008年中信信托发行“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”，该计划一经发出，便以68.9亿元的规模成为国内有史以来规模最大的房地产信托。

“中信集团与中信信托作为优先级以自有资金参与了该信托计划，中信信托在协议中规定一旦出现兑付问题，则可启动股权转让安排，中信信托姊妹公司中信地产可受让该项目股权，从这些设置来看，中信信托对星耀项目还是很有信心的。” 普益财富产品部副总监刘辉告诉记者。

该信托协议规定，如果该笔信托未能如约偿付，届时中信信托有权将天嘉湖地块即星耀五洲项目股权转让给中信地产或者“具有收购实力的第三方”，以变现资金偿债。

当2008年被证明是房地产行业的“假摔”后，天津星耀在2009年7月提前偿还了中信盛景星耀地产基金集合信托计划中的大部分信托本金。

“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”的执行经理告诉记者：“2010年4月21日该计划全部清算，已经和中信信托没有关系了。”不过，从中信发布的清算计划来看，此次清算仅偿付超级优先级和优先级投资者的本金收益合计44.04亿元，此外的次级投资者本金、收益合计超过20亿元的资金如何处理该清算报告并没有披露。中信集团在发稿前没有回复本报的求证。

2009年7月，天津星耀引入新的信托合作者华能贵诚信托公司，二者联手发行“星洲1号”信托计划。该信托于2009年6月25日结束发行，募集资金32.94亿元，规模与第一个信托计划相当，最长期限不超过2年，预期年收益率根据期限不同为8%~11%，远低于第一个信托计划。

此后，华融国际信托接手了天津星耀的债务。华融国际信托发行的23.278亿元信托贷款成立于2010年6月24日，分为2年期和4年期两种期限。其中两年期贷款9.802亿元将于2012年6月到期。

按照华融国际信托发布的信托报告，天津星耀在2011年一季度和二季度共取得销售回款和销售金额为1.19亿元和1.81亿元。

“天津星耀下半年预期收入6亿元，但从上半年销售回款来看，比较困难。”一位房地产业内人士告诉记者。

地产信托兑付潮将至

接过天津星耀项目接力棒的华融国际信托前途未卜，而这对于近两年来疯狂发行的房地产信托来说，只是沧海一粟。

据刘辉的统计，房地产信托是从2009年开始膨胀的，2010年上半年新增1407亿元，2010年全年新增了2864亿元，而今年上半年新增为2078亿元，截至年中，存量规模已经超过6000亿元。

房地产信托期限以1年期和2年期居多，平均期限略高于1.5年，以此计算，从今年下半年开始，迎来房地产信托产品的密集兑付期，这种兑付压力会持续到2013~2014年，而且由于前期发行规模是不断增大的，对应的，未来的兑付压力会不断增大。

应该说，房地产信托作为一种存在风险的金融产品，发生一定比例的“坏账”再自然不过。

“其实对于信托来说，之前就有产品本身的还款源产生问题。但是在以往的情况中，由于集中兑付压力并不大，信托公司都用一定的方法规避了其中的状况，其中一种可能是新发一只产品用来还旧产品的情况，也就是通常所说的以新还旧；还有一种是信托公司先用自有资金弥补投资者，再慢慢处置信托计划抵押的资产等；今后，如果出现大面积的到期兑付困难，信托公司可能只有靠股东解决问题了。”刘辉告诉记者。

此前，本报曾独家报道“青岛凯悦”计划欲借四川信托发行信托融资以偿还中融信托债务，目前该产品受到银监会的监管，被禁止发行。

不过，这次的房地产信托兑付潮，如果加上房地产行业本身的洗牌，情况则让人担忧。

“之前出现问题的还是个案，信托公司有能力通过前述办法解决到期兑付问题，但是对于前期发行规模较大的信托公司来说，未来的兑付压力会很大，这种压力有多大，取决于未来房地产行业的系统性风险，如严厉的房地产调控政策会持续多久，房地产成交量是否一直低迷下去等。”刘辉告诉记者。