中新社北京12月4日电(记者 于立霄)政府实施的限购、限贷等系列措施令楼市产生重要影响。据北京房地产交易管理网数据显示，今年前11个月，北京商品房销售面积合计为819万平米，环比去年下调了27%，成交总面积创造了近10年来的最低纪录。

　　至于成交量下跌的主要原因，北京中原市场研究部分析师张大伟分析认为，随着调控政策的延续，市场需求对价格下调幅度的期待值越来越高。买涨不买跌的心理使得价格下调也难以换来成交量回升。此外，限购政策持续，贷款政策继续紧缩，银行对第一套房贷额度明显收紧，使得刚性需求难以入市。

　　楼盘销售量持续萎缩，商品房库存压力大增。据统计数字显示，截止12月1日，北京商品房库存达到了12.5万套。这是继2009年5月30日最后一次达到12万套后，北京住宅库存量再次回到历史高位。

　　开发商为了消耗掉库存，以降价换取交易量。来自链家地产最新统计数据显示，11月份，北京商品住宅成交均价为19906元/平方米，环比下降2.8%，这是继去年10月以来北京商品住宅均价首次回落至2万元以下。还有10多个近郊商品房项目，每平米销售价格已跌破万元。

　　楼市调控效果在京郊的通州、大兴表现明显，降价项目及降价区域正在逐渐扩大。11月份，签约的新建商品住房项目193个，其中22个项目降价，降价项目首次占比超过10%，比10月份增加7个，依然主要分布在大兴、通州、房山等远郊区县。

　　新房价格下跌，使得二手房价的下跌势头从远郊区县向城市核心区蔓延。据统计数字显示，11月，北京二手房成交均价为22018元/平方米，环比上月下跌了0.4%，与今年房价最高点时相比下跌了12.3%，二手房价已连续下跌3个月，创近15个月来新低。

　　中国社会科学院教授曹建海认为，11月京郊楼盘掀起新一波降价潮，这是为12月更大范围的降价做好“铺垫”。他认为，12月以后，降价范围将更大、降幅更深，预计辐射90%以上的在售楼盘，特别是新入市的楼盘。完